Hoe een huis kopen in Portugal

Veelal wordt er een algemene procedure uitgelegd maar dit hangt af van welk vastgoed u gekocht heeft.

Kopen betekend het tekenen van de verkoopovereenkomst, ook wel compromis genoemd of in het Portugees contrato promessa de compra e vende.

Hieronder komt de uitleg over het kopen van een bestaand pand reeds gebouwd met een bewoonbaarheidsverklaring.

Daarna geven wij een uitleg over het kopen van een grond en daarna bouwen op deze grond.

Als u een geschikte woning gevonden heeft en overeenstemming heeft bereikt over de prijs, doet u er goed aan een lokale advocaat in te schakelen. De advocaat doet in feite hetzelfde werk als de notaris in Nederland. De advocaat controleert of de documenten betreffende het onroerend goed correct zijn en of de verkopende partij wel degelijk eigenaar is.

Voordat het voorlopig koopcontract getekend wordt, controleert de advocaat van de kopende partij eveneens de volgende zaken:
Eventuele (hypothecaire) beslagen en schulden
Eigendomspapieren / titelonderzoek
Alle noodzakelijke woon / bouwvergunningen bestaande bouwmogelijkheden en bestemmingsplannen
De bewoonbaarheidsverklaring, ( licenca de habitabilidade ), zonder dit document kan de akte niet verlijden.
De volgende stap is de notariele akte, de akte wordt verleden van zodra alle documenten voorhanden zijn en op een datum die past voor verkoper en koper.
In Portugal hoeft u zelfs niet bij de notaris langs te gaan maar u kan ook rechtstreeks naar het registratiekantoor, in Portugal noemt deze instantie Casa Pronta, www.casapronta.pt
Op deze manier kan u wat besparen op de aankoopkosten. Normaliter liggen de aankoopkosten tussen de 5% en 7% op de aankoopprijs. Hieronder ziet u hou wij hieraan komen.
De kosten van de advocaat bedragen meestal tussen de 1 % – 1.5% van de aankoopwaarde.

De overdrachtsbelasting IMT wordt geheven over de verkoopwaarde van het onroerend goed zoals die staat vermeld in het koopcontract/ escritura. De IMT dient vóór ondertekening van de notariële akte te zijn voldaan. Pas als de IMT is betaald, kan de overdracht van het onroerend goed definitief worden afgerond en later worden ingeschreven. De IMT wordt betaald door de koper en is afhankelijk van het al dan niet resident zijn.

Gebouwen bestemd voor permanente bewoning:

Bijvoorbeeld: Een woning heeft een waarde van € 400.000 dan bedraagt de IMT € 20.298,12 (400.000 x 8% =
€ 32.000 – € 11.959,26 = € 20.040,74)

Gebouwen bestemd voor secundaire bewoning en verhuur:

Bijvoorbeeld: Een woning heeft een waarde van € 400.000 dan bedraagt de IMT € 20.298,12 (400.000 x 8% =
€ 32.000 – € 11.035,30 = € 20.964,7).
U moet er als koper zelf voor zorgen dat u geregistreerd wordt als nieuwe eigenaar van het onroerende goed bij de ‘Conservatória do Registo Predial’. De opdracht hiertoe kunt u geven aan uw makelaar of advocaat. Het is van groot belang dat u erop toeziet dat dit daadwerkelijk gebeurt. Wanneer er geen registratie plaatsvindt, kunnen schuldeisers van de vorige eigenaar alsnog beslag laten leggen op uw onroerende goed. In het algemeen moet men rekening houden een bedrag kwijt te zijn van tussen de 750 en de 1200 euro voor notariskosten en de registratie in de kadasters. Bij het passeren van de akte wordt een zogenoemde ‘stamp duty’ van 0,8 procent gerekend.

Totaal komen wij dus uit als aankoopkosten tussen de 5 en 7%, wat natuurlijk zeer laag is in vergelijking met andere Europese landen.

Nu de uitleg over het kopen op plan, dit wil zeggen, een grond kopen waar later op gebouwd wordt.
Nadat u het terrein van uw dromen hebt gevonden wordt nagekeken of u kan bouwen op dit perceel wat u wenst. Daarna is het belangrijk om de grond zo snel mogelijk op uw naam te zetten bij de notaris of in Casa Pronta.
Wanneer u dit niet doet loopt u een aantal risico’s, namelijk:
Zolang de aannemer eigenaar is van de grond blijft hij ook eigenaar van het gebouw dat hij realiseert, eigenaar van de hoofdzaak ( de grond ) is namelijk eigenaar van de bijzaak (de bouw )

Wanneer de bouwondernemer eigenaar is van de grond en hij failliet gaat kunnen schuldeisers beslag leggen op de grond, waarop de woning wordt gebouwd.
De tweede stap is het tekenen van het bouwcontract, in dit contract moeten zeker volgende punten staan:
De totaalprijs van de constructie BTW inbegrepen
Beschrijving van de grond waar de Portugese aannemer op gaat bouwen
Beschrijving van de werkzaamheden en overeenkomstig het lastenboek
Dat de bouw overeenkomstig de bouwvoorschriften wordt uitgevoerd.
De datum van oplevering
De plannen
Boeteclausule bij te late oplevering
De betalingsschijven, meestal betaald u de bouw als volgt: 10% bij start van de werken, 20% na het leggen van de fundering, 20% na het zetten van de structuur in beton, 20% na het leggen van de leidingen nutsvoorzieningen, 20% na het plaatsen van badkamers en keukens, 10% bij de definitieve oplevering, hierop kan in onderling overleg andere schijven afgesproken worden waar iedereen zich goed bij voelt.
Daarna kan de architect de bouwvergunning aanvragen die meestal binnen de drie maanden definitief wordt afgeleverd.
De werken kunnen nu starten, het bouwen van een villa in Portugal duurt minder dan 1 jaar.
Na dit jaar volgt er een voorlopige en definitieve oplevering, eerst wordt de woning voorlopig opgeleverd. Uw architect zal de voorlopige oplevering controleren en eventueel een opleveringsrapport maken van alle zichtbare gebreken die de aannemer dient te herstellen. Deze gebreken worden dan hersteld door de aannemer en daarna kan de definitieve oplevering doorgaan.
Wanneer de villa definitief is opgeleverd dan moet de “tecnico responsavel” bij de gemeente aangifte doen van de voltooiing van nieuw onroerend goed. Indien alles is gebouwd conform de plannen en bouwvergunning dan zal deze de bewoonbaarheidsverklaring ( licenca de habitabilidade ) afgeven.
Nu kan u volwaardig beginnen genieten van uw villa in Portugal!

Inleiding
Portugal heeft een speciaal regime gecreëerd voor nieuwe inwoners (dat ook van toepassing is op Portugese die gedurende lange tijd in het buitenland hebben gewoond) om het uitwisselen van ervaren professionals, ondernemers en investeerders te promoten door aantrekkelijke belastingsvoorwaarden aan te bieden op een individueel niveau.
Deze samenvatting geeft een kort overzicht van de belangrijkste richtlijnen en potentiële implicaties van dit nieuwe regime voor buitenlanders en voor Portugese burgers die zich na een lange tijd in het buitenland terug in Portugal vestigen.

Overzicht van het regime
Een ‘Non-Habitual Resident’ (NHR) kan gebruik maken van een speciaal ‘Personal Income Tax’ (PIT) regime voor een periode van 10 jaar. Onder dit regime komt de NHR in aanmerking voor een speciaal inkomsten belastingen tarief dat van toepassing is op sommige in Portugal verkregen inkomsten en kan hij/zij genieten van mogelijke vrijstellingen op inkomsten afkomstig uit andere landen, zoals hieronder uitgelegd.

Inkomsten afkomstig uit Portugal
Inkomsten verkregen uit (zelfstandige) activiteiten in Portugal komen in aanmerking voor een speciaal vast belastingstarief van 20%, indien ze afkomstig zijn uit een zgn. activiteit van ‘hoge toegevoegde waarde’ van een wetenschappelijke, artistieke of technische aard die in Portugal worden uitgevoerd.  De activiteiten die voor dit speciale tarief in aanmerking komen zijn vastgelegd in een ministerieel besluit. Enkele voorbeelden: Architecten, dokters, professoren aan de universiteit, ontwerpers, IT technici, ingenieurs, onderzoekers, vrije beroepen, investeerders en managers onder bepaalde voorwaarden.
Andere vormen van binnenlandse inkomsten ontvangen door een NHR worden belast in overeenstemming met de regels die gelden voor de gewone belastingplichtigen.

Inkomsten afkomstig uit het buitenland
Inkomsten uit arbeid
Inkomsten uit zgn. activiteiten van hoge toegevoegde waarden die betaald worden aan een NHR zijn vrijgesteld van PIT op voorwaarde dat:
Ze belast werden in het land van oorsprong, in overeenstemming met het van toepassing zijnde belastingsverdrag
Indien er geen belastingsverdrag van toepassing is, worden de inkomsten belast in het land van oorsprong en niet beschouwd als afkomstig uit Portugal, in overeenstemming met de Portugese regelgeving.

Andere inkomsten
Opbrengsten op buitenlands kapitaal, investeringen en huurinkomsten, samen met inkomsten uit zelfstandige- of professionele activiteiten van hoge toegevoegde waarde, zijn vrijgesteld van PIT als:
het inkomen belastingplichtig kan zijn in het land van oorsprong, overeenkomstig de geldende belastingverdragen of volgens de OECD Model Tax Convention, zoals geïnterpreteerd volgens de Portugese opmerkingen en voorbehouden ten aanzien van de artikelen; en
zij niet beschouwd worden als afkomstig uit Portugal, in overeenstemming met de Portugese regelgeving noch geacht verkregen te zijn in een belastingsparadijs

Foreign source pensions
Een buitenlands bedrijfspensioen kan genieten van een belastingsvrijstelling als ze belastbaar zijn in het land van oorsprong, overeenkomstig de geldende belastingsverdragen of als ze geacht worden niet afkomstig te zijn uit Portugal, in overeenstemming met  de Portugese regelgeving, d.w.z. indien ze een niet betaald worden door een Portugese belastingplichtige entiteit, noch toe te rekenen zijn aan een Portugese vestiging van een niet-Portugese entiteit.
Een buitenlands bedrijfspensioen kan genieten van een dubbele vrijstelling indien het geldende belastingsverdrag het land van oorsprong belet om een belasting te heffen op het pensioen.

In aanmerking komen voor de status
Om in aanmerking te komen voor de status van NHR, moet u voldoen aan de volgende voorwaarden:
Zijn fiscale woonplaats in Portugal hebben, in overeenstemming met de Portugese wetgeving; en
Niet belast geweest zijn als inwoner van Portugal in de 5 jaar voorafgaand aan de vestiging in Portugal.
Een persoon heeft zijn fiscale woonplaats in Portugal voor elk jaar dat hij/zij:
Fysiek aanwezig is in Portugal voor meer dan 183 dagen per kalender jaar; of
Op 31 december van het aanslagjaar een beschikbare accommodatie heeft in Portugal, die dient als hoofdverblijfplaats.
Noodzakelijke documenten en vereisten
De erkenning van deze status gebeurt niet automatisch, en vereist activatie door het in orde brengen van de volgende formaliteiten:
Het aanvragen van een Portugees belastingsnummer, hiervoor hebt u uw paspoort en een vast adres in Portugal nodig;
Het indienen van een aanvraag tot erkenning van de NHR status, inclusief een geschreven verklaring waarin staat u geen belastingplichtig inwoner van Portugal was, in de 5 jaar die voorafgaan aan uw aanvraag.
Indien de Portugese Belastingsdienst bewijs heeft of twijfels over de juistheid van de elementen in de geschreven verklaring, dan kunnen er aanvullende documenten nodig zijn, zoals aanslagbiljetten en andere documenten waarmee men kan bewijzen dat uw persoonlijke en economische belangen in een ander land gevestigd waren in de 5 jaar voorafgaand aan uw aanvraag.
Aanvullende documenten zullen nodig zijn indien u een werknemer of zelfstandige bent die diensten levert die als ‘hoge toegevoegde waarde’ kunnen worden beschouwd.
kopieën van originele documenten moeten worden gelegaliseerd (door een notaris) alvorens ze worden ingediend.
De NHR status moet worden aangevraagd voor 31 maart van het jaar nadat men zich in Portugal gevestigd heeft.

Bent u het drukke en gejaagde leven een beetje moe? Wilt u bijna dagelijks opstaan met de zon door het raam? Kom dan leven als een God in Portugal. Steeds meer mensen zetten de stap om te verhuizen naar Portugal. Daarbij komen natuurlijk paperassen bij kijken. Wij hebben zelf een woning gekocht en geëmigreerd naar het land van zon en oceaan dus kunnen u perfect in deze adviseren. Samengevat kunnen wij zeggen dat de Portugezen ons zeer goed verwelkomt hebben, de aanvraag zeer goedkoop is maar dat het natuurlijk de nodige tijd kost.
Wij zetten de eerste stappen alvast op een rijtje.
Alles begint natuurlijk met het vinden van een geschikte woning, wij hebben vele jaren ervaring in de woningmarkt en Portugal dus zijn er zeker van dat u via ons een betere zaak doet en de juiste keuze maakt voor uw wensen. Het aankoopproces leggen wij uit in het artikel “kopen in Portugal”
Als u vastgoed in Portugal wil kopen hebt u een fiscaal nummer nodig. Voor alle officiële handelingen, bijvoorbeeld een bankrekening openen, een grote aankoop doen, een vergunning aanvragen heeft men een fiscaal nummer nodig, ook als men geen ingezetene is. Dit nummer heeft negen cijfers en kan men bij ieder belastingkantoor in Portugal aanvragen. Vroeger had men een vertegenwoordiger of advocaat in Portugal nodig, maar tegenwoordig wordt dit niet meer geëist. Dit nummer wordt u gratis gegeven in het plaatselijk belastingkantoor. De afkorting is NIF

Als Europeaan mag u zich overal in Europa vrij vestigen en werken. Bij vestiging in Portugal dient u zich in te schrijven bij de gemeente waar u gaat wonen. Hiervoor heeft u een uitschrijvingsbewijs uit Belgie/Nederland nodig en natuurlijk uw paspoort of identiteitsbewijs. U ontvangt een document met het logo van de Europese Unie en uw gegevens. De naam van dit document is “CERTIFICADO DE REGISTO DE CIDADAO DA UNIAO EUROPEIA”, dit bewijs is vijf jaar geldig. Tegen het verstrijken van deze vijf jaar, gaat u naar de S.E.F. (Serviço Estrangeiros e Fronteiras) om een definitieve residentiekaart te halen. Deze residentiekaart bevat een pasfoto en een vingerafdruk. Het is geen identiteitskaart, dus kan niet dienen als vervanging van paspoort of identiteitsbewijs.

Met het document “CERTIFICADO DE REGISTO DE CIDADAO DA UNIAO EUROPEIA” kan u naar het plaatselijk belastingkantoor en bent u fiscaal resident in Portugal, proficiat!